在九寨沟买个小房子躲清静，到底靠*

前阵子有个老同学突然给我打电话，说想去九寨沟那边搞套小公寓，以后夏天去避暑，冬天回成都，问我怎么看，这哥们儿平时连甘孜和阿坝都分不太清，突然对九寨沟县的房子来了兴趣，我猜八成是看了哪个中介的朋友圈，刚好我这些年跑甘孜，九寨沟虽然行政上属于阿坝州，但离甘孜不算远，从若尔盖草原穿过去也就一脚油门的事，那边的情况多少也摸过一些,今天就掰扯掰扯这个事。

先说清楚一个容易混的点，九寨沟景区在九寨沟县，县城叫永乐镇，距离沟口还有四十来公里，很多卖房子的喜欢把“九寨沟”三个字往广告上一糊，让你以为推开窗就能看见五花海，实际上你想多了，县城跟景区之间隔着一条弯弯绕绕的川九路，开车得一个钟头上下，旺季堵起来更*，所以但凡有人跟你说“就在景区门口”，你让他发个定位，看看直线距离有多远，县城里的房子，周边就是普通的川西小镇生活，菜市场、小饭馆、修车铺子，不是说不好,但跟你在宣传图上看到的雪山彩林不是一回事。

那县城有没有旅游地产项目呢？有，前些年搞过一波，叫什么九寨天堂、九寨云顶之类的，名字一个比一个仙，不少是产权式酒店，或者公寓托管返租，我有个读者在2018年左右买了其中一个小户型，总价四十多万，开发商承诺每年返租金，前三年抵房款，后面按经营分成，结果大家都知道的，九寨沟地震后重建了好一阵，游客恢复得慢，疫情又来两三年，托管方直接说干不下去，返租停了，他这两年想卖，挂出去连个问的人都没有，你说这房子有没有价值？在县城里自住，还行，买菜方便，冬天冷是冷点但屋里装个地暖也能扛，但指望它升值或者靠租金回本,目前看挺悬。

我个人的看法是，九寨沟这地方，跟甘孜很多景点一样，风景是天给的，但旅游生意是季节性的，一年里真正热闹的就五月到十月，国庆一过，大量客栈餐馆关门歇业，老板们回成都的回成都，去云南的去云南，你买个房子在那儿，如果纯自住，一年去住两三个月，倒也没什么，但要是把它当成什么“稀缺资源”来投资，就得多掂量掂量，九寨沟厉害在哪儿呢？它的自然禀赋确实顶级，沟里的水、林子、钙华滩，别处替代不了，可游客量是有天花板的，景区每天限流，县城承载能力也有限，加上交通这一块，高铁通车后会不会带来质的改变还不好说，目前从成都坐大巴过去，七八个钟头，很多人宁可飞黄龙机场，机票价格旺季不便宜，交通成本一高，游客的总量就上不去，过夜率也受影响，很多人玩一天沟里，第二天就去川主寺或者下一站了,在县城多住一晚的意愿不强。

还有一个点，旅游地产这东西在高原地区有很多现实麻烦，比如物业管理，你买在县城还好，要是买在什么山脚下、坡地上的所谓“度假社区”，冬天水管冻裂、道路结冰、电梯维护，物业费收得齐不齐都成问题，我见过甘孜一个海螺沟旁边的项目，夏天卖得火，一到冬天差不多就没人管了，小区杂草长半人高，高原上的房子折旧比平原快，紫外线强，外立面褪色，木构件开裂，这些都得花钱，你要是不常住，漏水了都不知道,等发现的时候地板全泡了。

话又说回来，也不是说九寨沟县的房子完全不能碰，如果你是真喜欢那个地方，每年夏天想去住一阵，又不打算靠它赚钱，手里有闲钱，买个县城的二手房倒比那些花里胡哨的新盘实在，至少二手房看得见摸得着，周边配套成熟，价格也跌过一轮了，水分挤得差不多，至于那种听起来特别美好的“返租”“托管”“民宿集群”，我建议你先把合同拿给懂行的朋友看看，重点看退出条款，很多合同写得云山雾罩，销售说得天花乱坠,更后兑现不了你连人都找不着。

说实话，做了这么些年甘孜旅游内容，我越来越觉得，风景是带不走的，房子也未必留得住，真正值钱的或许是你每次去都能碰见的老熟人，那个巷子口卖牦牛酸奶的大姐，那个开小卖部的藏族阿爷，这种人情味，比什么投资回报率都踏实，你要是图这个，那九寨沟县挺好，住下来慢慢过，日子清淡，空气干净，冬天烤火夏天晒被子，但你要是图别的,不如再想想。

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