甘孜九寨沟县旅游地产价格表曝光，现在入手是抄底还是接盘？

更近后台好多朋友私信问我：“九寨沟那边的房子现在啥行情？听说跌了不少，能不能买？” 还有人直接甩来几张模糊的“内部价格表”，问是不是真的，说真的，聊风景我在行，但聊房子，这事儿就得掰开揉碎，结合我这几年的亲眼所见和听到的本地人闲聊,跟大家唠点实在的。

*先得泼盆冷水——如果你抱着“炒房暴富”的心态来看九寨沟旅游地产，我劝你趁早打住，这儿不是三亚，也不是大理，它的逻辑很特别，九寨沟的旅游地产，几乎完全绑在“旅游流量”这根弦上，景区开，人流旺，民宿酒店一房难求；景区若有个风吹草动（比如前几年的地震、疫情），那真是门可罗雀，价格表上的数字，你得用“动态眼光”看。

我上周才从那边回来，跟几个做民宿的老闆和本地中介喝了顿茶，听到不少一线消息，目前九寨沟县（注意，主要是漳扎镇、永乐镇这些核心区域）的旅游地产，大概分这么几类,价格也是天差地别：

核心景区门口的“老牌酒店式公寓” 这类房子离沟口更近，步行就能到景区大门，多是早年开发的，产权情况复杂，有酒店托管返租的，也有私人小产权，目前价格水分挤得比较厉害，一套40平米左右的单间公寓，喊价从早年的七八十万，现在回落到三四十万都有，但注意，很多是二手甚至多手转让，土地性质、产权年限、后续管理费要问得门儿清，托管返租的，承诺的年回报率看着美好（比如6%-8%），但一定要看托管公司的实力和过往兑现情况,别光听销售画饼。

漳扎镇沿线的“新建民宿集群” 这是近几年比较火的，很多外地投资者和本地人合作，租地自建或整体购买装修成精品民宿，这类资产不便宜，一栋带十来间客房的院子，投入动不动两三百万起，但优势是自主权大，风格能自己把控，做得好口碑上来，收益也可观，现在镇子上新建和转手的民宿不少，竞争激烈，淡季（十一过后到次年四月）入住率是个大考验，很多店就靠暑假和国庆撑着，价格嘛，完全看位置、装修和客流渠道，没有统一标准，一房一价，水分也大,得狠砍。

县城（永乐镇）的“康养住宅” 离景区大概半小时车程，生活气息浓，价格也亲民很多，有些楼盘打着“康养旅居”概念，单价五六千一平，七八十平米总价四五十万就能拿下，适合那种不追求紧贴景区、想偶尔来住一阵，或者给父母养老的群体，但增值空间相对有限，出租收益也不如景区周边，配套还在慢慢完善，自驾方便,没车的话会有点别扭。

藏在山沟里的“小众藏寨院落 这个就比较野了，有些深度游爱好者或者艺术家，会去找那些真正的老藏寨院子，价格可能很低（几十万就能买个旧院子），但改造投入是无底洞，而且涉及到宅基地流转政策，风险极高，外地人很容易踩*，除非你特别懂行，或者有可靠的本地合伙人,否则不建议碰。

现在到底是不是入手时机？我觉得得分人。

如果你是资深旅游行业从业者，有稳定的客源渠道（比如能做团队接待、有线上运营能力），懂本地人情世故，现在去淘个位置不错、价格砍到位的民宿或公寓，可能是个机会，毕竟旅游在复苏，九寨沟的牌子是*的，长远看,优质资产总有价值。

如果你是纯投资小白，想着投一笔钱就当甩手掌柜，每年收租，那我劝你谨慎，这里的运营维护成本（人工、物资、装修折旧）比城市高，淡旺季落差极大，非常考验耐心和现金流，别被低价冲昏头，算算空置期的成本,可能还不如存银行省心。

如果你是为自己旅居或养老，喜欢九寨沟的环境，那可以考虑县城或镇上生活便利的住宅，买个小户型，不图升值，就图个自己住得舒服，偶尔朋友来玩有个落脚点，那没问题，就当消费,别当投资。

更后唠叨几句：在九寨沟看房子，别光看那张“价格表”，一定要自己多跑几趟，不同季节都去看看，跟邻居、出租车司机、小卖部老闆聊聊，了解真实的人流和口碑，查清楚产权、规划（有些区域可能涉及生态红线或未来道路改建）、用水用电（高山地区有时会有限制）这些琐碎但致命的问题，合同要找懂行的律师看,别嫌麻烦。

九寨沟的美，是*的，但它的地产市场，是极度本地化和专业化的，风景无价，但房子是实打实的商品，抱着敬畏之心，用脚丈量，用耳朵听，比任何一张价格表都管用，毕竟，你买的不仅仅是一处房子，更像是在购买一种与这片绝世山水共呼吸的、充满不确定性的生活方式，想明白了再下手,别让仙境成了心头债。

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